리츠(REITs)란 무엇인가 — 건물 없이 부동산에 투자하는 법

주변에서 "건물주가 꿈"이라는 말을 참 많이 듣는다. 나도 한때 상가나 오피스텔 하나 갖고 월세 받으며 사는 삶을 꿈꿔본 적이 있다. 그런데 현실적으로 목돈이 몇 억씩 필요한 부동산 투자는 진입장벽이 너무 높았다. 그러다 알게 된 게 리츠(REITs)였다. 오늘은 리츠가 정확히 뭔지, 어떻게 소액으로 부동산에 투자할 수 있는지 정리해보려 한다.

리츠(REITs)란 무엇인가

리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 우리말로는 부동산투자신탁이라고 한다. 여러 투자자의 돈을 모아 오피스, 쇼핑몰, 물류센터, 데이터센터 같은 대형 부동산을 매입하고, 여기서 나오는 임대수익과 매매차익을 투자자에게 배당으로 나눠주는 구조다. 쉽게 말하면 건물을 통째로 살 돈은 없지만, 주식처럼 한 주씩 사서 건물주 역할을 나눠 갖는 셈이다.

 

FTSE NAREIT All Equity REITs (출처 :트레이딩뷰)

 

 

이 지수 차트를 보면 리츠도 결국 금리에 따라 등락이 있는 자산이라는 게 보인다. 나도 리츠 ETF를 처음 담을 때는 배당만 보고 들어갔는데, 이 차트를 보고 나서부터는 금리 사이클도 같이 체크하는 습관이 생겼다.

 

리츠는 어떻게 돈을 벌까

리츠의 수익 구조는 크게 두 가지다. 첫째는 임대수익이다. 리츠가 보유한 건물에서 발생하는 임대료 수입이 주기적으로 배당된다. 둘째는 부동산 가격 상승에 따른 매매차익이다. 국내 리츠 관련 법에 따르면 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하기 때문에, 일반 주식보다 배당수익률이 높은 편이다.

리츠 투자의 장점

가장 큰 장점은 소액으로 시작할 수 있다는 점이다. 몇 만 원, 몇 십만 원으로도 주식처럼 사고팔 수 있다. 두 번째는 환금성이다. 실물 부동산은 팔고 싶을 때 바로 못 팔지만, 상장 리츠는 주식시장에서 거래되기 때문에 원할 때 매도할 수 있다. 세 번째는 분산투자 효과다. 한 사람이 여러 채의 건물을 직접 관리하는 건 불가능하지만, 리츠는 여러 자산에 분산 투자된 포트폴리오를 갖고 있는 경우가 많다.

리츠의 종류

리츠는 투자하는 부동산 유형에 따라 나뉜다. 오피스 리츠는 사무용 빌딩에, 리테일 리츠는 쇼핑몰이나 상가에, 물류 리츠는 물류센터에, 데이터센터 리츠는 IT 인프라 시설에 투자한다. 최근에는 이커머스 확산으로 물류 리츠, 클라우드 확산으로 데이터센터 리츠에 대한 관심이 높아지는 추세다.

리츠 투자 시 주의할 점

리츠는 금리에 민감하게 반응하는 자산이다. 금리가 오르면 리츠가 자금을 조달하는 비용이 늘어나고, 상대적으로 예금 금리 매력이 높아지면서 리츠 가격이 눌리는 경향이 있다. 반대로 금리 인하기에는 리츠가 수혜를 받는 경우가 많다. 또한 배당이 높다고 무조건 좋은 건 아니다. 보유한 부동산의 공실률, 임차인 구성, 부채비율 같은 요소도 함께 살펴봐야 한다.

결국 중요한 건 꾸준한 공부다

리츠는 목돈 없이도 부동산 시장에 발을 들일 수 있는 좋은 수단이다. 하지만 주식과 마찬가지로 가격이 오르내리는 자산이라는 점을 잊으면 안 된다. 처음에는 소액으로 시작해서 배당이 실제로 어떻게 들어오는지, 가격이 어떻게 움직이는지 직접 경험해보는 게 가장 좋은 공부라고 생각한다.

 

본 글은 투자 권유가 아닌 개인적 의견입니다. 금융 상품 선택 시 전문가 상담을 권장합니다.